In den vergangenen Tagen und Wochen wurden im Zusammenhang mit dem Bürgerentscheid zur Zukunft des Rennbahnareals zahlreiche falsche Tatsachenbehauptungen plakatiert und publiziert. Daher hat das Planungsdezernat der Stadt Frankfurt am Main einige dieser Behauptungen einem „Fakten-Check“ unterzogen.Behauptung 1: Das Rennbahngelände wird durch den DFB kommerziell genutzt. Stimmt so nicht. Der deutsche Fußballbund hat sich mit Unterzeichnung des Erbbaurechtsvertrages  verpflichtet, das Gelände nur zum satzungsgemäßen und als gemeinnützig anerkannten Zweck zu verwenden. Dazu kann er sich auch in untergeordneter Form eigener GmbHs bedienen. Die Gewinne der GmbHs kommen allein dem DFB zu Gute, der diese nur zu gemeinnützigen Zwecken verwenden darf. Vielmehr entspricht den Tatsachen, dass derzeit über die Hälfte des Areals einer kommerziellen Nutzung unterliegt. Hierzu gehört der Golfplatz (Weiland Investment GmbH  Co. KG), Götze Sport und Mode GmbH, Wettbetreiber (Quotenhaus Wettannahme GmbH) und das Bistro Weinberg. Die Gewinne hieraus kommen allein den Privatunternehmern zu Gute.   WEITERLESEN...

01.06.15 –

In den vergangenen Tagen und Wochen wurden im Zusammenhang mit dem Bürgerentscheid zur Zukunft des Rennbahnareals zahlreiche falsche Tatsachenbehauptungen plakatiert und publiziert. Daher hat das Planungsdezernat der Stadt Frankfurt am Main einige dieser Behauptungen einem „Fakten-Check“ unterzogen.

Behauptung 1:

Das Rennbahngelände wird durch den DFB kommerziell genutzt.

Stimmt so nicht.

Der deutsche Fußballbund hat sich mit Unterzeichnung des Erbbaurechtsvertrages  verpflichtet, das Gelände nur zum satzungsgemäßen und als gemeinnützig anerkannten Zweck zu verwenden. Dazu kann er sich auch in untergeordneter Form eigener GmbHs bedienen. Die Gewinne der GmbHs kommen allein dem DFB zu Gute, der diese nur zu gemeinnützigen Zwecken verwenden darf.

Vielmehr entspricht den Tatsachen, dass derzeit über die Hälfte des Areals einer kommerziellen Nutzung unterliegt. Hierzu gehört der Golfplatz (Weiland Investment GmbH  Co. KG), Götze Sport und Mode GmbH, Wettbetreiber (Quotenhaus Wettannahme GmbH) und das Bistro Weinberg. Die Gewinne hieraus kommen allein den Privatunternehmern zu Gute.

Behauptung 2:

Der damalige Rennclub hat das Gelände für das Hotel „abgetreten“.

Stimmt so nicht.

Das Gelände ist und war immer im Eigentum der Stadt Frankfurt. Ein Teil der Erbpacht für das Grundstück des Hotels (rund 3 Millionen Euro) kam der Sanierung der Rennbahn und der Förderung des Galopprennsports zu Gute. Eine Rechtspflicht hierzu gab es nicht. Es spiegelt aus Sicht der Stadt Frankfurt eine sehr eigentümliche Rechtsauffassung wider, dass entsprechende Hilfen an den Rennbetrieb nun als Pflichtleistung der Stadt beziehungsweise als Anspruch gegenüber der Stadt Frankfurt in Rechnung gestellt werden.

Behauptung 3:

Der DFB bezahlt weniger als die Hippodrom GmbH / Der Rennklub.

Stimmt so nicht.

Dies lässt sich allein aus der zu zahlenden Erbpacht gegenüber der bisher mit der Hippodrom GmbH / Rennklub vereinbarten Pacht ersehen. Der Vertrag der Stadt mit der Hippodrom GmbH sah vor, dass für das gesamte Gelände und die darauf stehenden Gebäude eine Pacht von 36.000 Euro entrichtet werden muss. Das entspricht einem Pachtzins pro Quadratmeter Gelände von 13 Cent (36.000 € : 280.000 m² = 0,13 € / m²). Dabei bleiben die Gebäude, die alle der Stadt Frankfurt am Main gehören unberücksichtigt.

Der DFB bezahlt ein Erbbauzins von 276.000 Euro im Jahr, der kapitalisiert wurde, nur für das Gelände. Kapitalisiert bedeutet, dass die Gesamtsumme sofort bezahlt wird und nicht jährlich erhoben wird. Dies entspricht einer jährlichen Pacht von 184 Cent pro Quadratmeter (276.000 € : 150.000 m² = 1,84 € / m²).

Ungeachtet der Unterschiede zwischen Pacht und Erbpacht entsprechen die Einnahmen vom DFB dem 14-fachen oder 1.400 Prozent derjenigen Summe, die mit der Hippodrom GmbH vereinbarten war.  Abgesehen davon wurde seit 2010 kein einziger Cent Pacht durch die Hippodrom GmbH entrichtet.

Behauptung 4:

Die Stadt hat das Gelände zu günstig abgegeben.

Stimmt so nicht.

Das Gelände wurde zum Bodenrichtwert abgegeben: Zu 50 Euro minus  Abschlägen für die Baufeldfreimachung.

Die Bodenrichtwertkarte wird von einem unabhängigen, ehrenamtlichen Expertengremium aufgestellt – dem Gutachterausschuss für Immobilienwerte. Die Bodenrichtwertkarte weist für das Rennbahngelände ohne den Bereich um die Tribüne einen Richtwert von 50 Euro aus. Ein großer Teil der Sportflächen in Frankfurt werden übrigens vom Gutachterausschuss mit 20 Euro pro Quadratmeter bewertet.

Dadurch, dass der DFB die Abrisskosten der Gebäude (ohne Tribüne) und die Altlastenentsorgung bei größeren Verunreinigungen tragen muss, wurde der Betrag auf 46 Euro festgesetzt. Dies ist bei Verkäufen von Grundstücken allgemein üblich. Das Gelände wurde nicht als baureifes Land verkauft. Das bedeutet, dass der DFB die Erschließung für Abwasser, Wasser, Strom und Wege selbst bezahlt.

Warum musste das Hotel 982 € / m² bezahlen?

Von den 8.147 Quadratmetern des Hotel-Geländes sind circa 5.300 Quadratmeter über- und unterbaut. Das Gelände des Hotels ist somit zu fast zwei Drittel (65 Prozent) mit Gebäuden versehen. Hinzu kommt noch, dass das Rennbahnhotel sieben Geschosse hat. Dies entspricht einer maximalen Ausnutzung der Liegenschaft, wie sie in der Regel nur in innerstädtischen Bereichen zu finden ist. Hierfür war und ist dieser Preis angemessen. Im Gegensatz hierzu wird der DFB höchstens 10–20 Prozent seines Geländes für bauliche Zwecke nutzen. Davon ist ein großer Anteil Sport- und Seminargebäuden vorbehalten. Der DFB und die Stadt Frankfurt gehen von einer Höhe von höchstens vier Geschossen aus. Der Rest des Geländes wird Sport- und Freiflächen (80–90 Prozent) vorbehalten bleiben. Hinzu kommt, dass das Rennbahnhotel eine ausschließlich kommerzielle Nutzung darstellt. Die Gewinne kommen ausschließlich dem Privatinvestor zu Gute. Eine Gleichsetzung beider Nutzungsarten wäre in etwa so, als würde man ein Hochhausgrundstück mit einem Einfamilienhaus-Grundstück vergleichen.

Behauptung 5:

Die Rennbahn kommt seit 2010 ohne finanzielle Zuschüsse aus.

Stimmt so nicht.

Seit 2010 sind jährlich 216.000 Euro von der Hippodrom GmbH an den Rennklub geflossen. Dies summiert sich auf über eine Million Euro. Diese Gelder stammen aus dem Untermietverhältnis mit dem Golfbetreiber. Auf diese Einnahmen hat die Stadt Frankfurt verzichtet, um den Galopprennsport zu fördern. Darüber hinaus hat der damalige Gesellschafter und Rennklub-Präsident fast 3 Millionen Euro aus privaten Mitteln in die Rennbahn investiert. Die genaue Summe wird derzeit durch einen Wirtschaftsprüfer geprüft. Zusätzlich hat die Stadt Frankfurt seit 2010 rund 140.000 Euro an Sportfördermitteln gewährt. 

Behauptung 6:

Die Stadt macht dem DFB ein Geschenk von 84 Millionen Euro.

Stimmt so nicht.

Der Rennklub e.V. macht auf seinen Plakaten folgende Rechnung auf:

1. „Abrisskosten  1.000.000.-“

Die Abrisskosten für die aufstehenden Gebäude außer der Tribüne werden vom Deutschen Fußball-Bund getragen. Die Stadt muss nur die Kosten für den Abriss der Tribüne bezahlen. Die genauen Kosten hierfür wurden noch nicht ermittelt.

2. „Pächter-Abfindungen 10.000.000.-“

Diese Zahl entbehrt jeder Grundlage. Bisher wurde für die Übernahme der Hippodrom GmbH vom ehemaligen Besitzer und Präsidenten des Frankfurter Rennklubs e.V. für nachweislich bezahlte Investitionen in den Rennbetrieb eine Summe von 2,98 Millionen Euro bezahlt. Es werden nur nachgewiesene Investitionen bezahlt (siehe hierzu M 151 / 2014). Für eine Abfindung für die übrigen Untermieter wie beispielsweise den Golfclub gibt es keine Rechtsgrundlage seitens der Stadt Frankfurt. Die Stadt verhandelt trotzdem mit dem Golfclub, um eine gütliche Einigung zu erreichen. Eine derart hohe Summe steht nicht zur Debatte. Diese Behauptung ist falsch.

3. „Wertvernichtung Rennbahn 25.000.000.-“

Ein solcher „Wert“ der Rennbahn entbehrt jeglicher Grundlage. Nach Angaben der Bürgerinitiative würde eine Neuanlegung einer Galopprennbahn eine solche Summe kosten. Die Stadt wird aber keine neue Rennbahn anlegen. Die „Werte“, die die Rennbahn darstellen, sind nirgends hinterlegt. Die Gebäude sind seit langem abgeschrieben. Eventuelle Restwerte für Ertüchtigung der Tribüne und Bahnen bewegen sich in einem niedrigen Bereich. Diese Behauptung ist schlicht falsch. 

4. „Erbpachtsubvention 48.000.000.-“

Diese Behauptung ist völlig irreal und aus der Luft gegriffen. Eine Herleitung wird nicht gegeben. Die Fakten zur Berechnung des Erbpachtzinses sind oben wiedergegeben. Es gibt keine Subventionierung der DFB-Akademie durch die Stadt Frankfurt am Main. Mit der Hippodrom GmbH war dagegen übrigens für das gesamte Gelände eine Pacht von 36.000 € im Jahr vereinbart.

Welchen Erbpachtzins müsste die Stadt vom Rennklub bekommen, wenn der Wert wirklich bei 48 Millionen Euro liegen würde?

Üblicherweise wird für Liegenschaften bei der Stadt Frankfurt ein Erbauzinssatz zwischen 2,5 Prozent (für Wohnnutzung) bis 6 Prozent (für höhere gewerbliche Nutzung) des Wertes einer Liegenschaft berechnet. Der DFB bezahlt 4 Prozent als Mittelwert. Daraus ergäbe sich folgende fiktive Rechnung: 48.000.000 € : 150.000 m² = 320 € / m²! Für das gesamte Gelände ergäbe sich hieraus ein Bodenwert von 280.000 m² * 320 € = 89.600.000 €. Das bedeutet: Bei gleichen Konditionen wie für den DFB müsste der Rennklub eine jährliche Miete von 89.600.000 € * 0,04 (4 %) = 3.584.000 € bezahlen. Dies entspricht mehr als dem 100-fachen des derzeitigen Pachtzinses.

Wie hoch wäre der Grundstückswert, wenn man die Pacht der Rennbetreiber zu Grunde legt?

Mit der Hippodrom GmbH war eine jährliche Pacht für das 280.000 m² große Gelände mit Gebäuden vereinbart. Würden die gleichen Grundsätze wie für den DFB angelegt, ergäbe sich daraus folgender fiktiver Grundstückswert: 36.000 € = 4 % vom Grundstückswert. Daraus ergibt sich ein Grundstückswert des gesamten Geländes von gerade einmal 900.000 € (36.000 € * 0,04 = 900.000 €). Der Rennklub konnte also die Rennbahn jahrelang zu Konditionen nutzen, die nur ein Bruchteil des tatsächlichen Wertes ausmachen.

Behauptung 7:

Die Rennbahn war einmal „jüdisches Eigentum“

Stimmt so nicht.

Das Grundstück, auf dem sich derzeit die Galopprennbahn und der Golfclub befinden, gehört seit jeher der Stadt Frankfurt am Main. Gerüchte, dass die Galopprennbahn einst im Besitz der Brüder Carl und Arthur von Weinberg gestanden habe und nur für die Nutzung als Galopprennbahn überlassen wurde, entbehren jeglicher Grundlage. Auch die Behauptung, dass die Brüder die Galopprennbahn 1938 unter Druck der Nationalsozialisten verkaufen mussten, ist nicht zutreffend.