Aus dem Informationsflyer des Stadtplanungsamtes zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung zur Sitzung des Ortsbeirates 1 am 10. Februar 2015: "Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet liegt zentral in der Frankfurter Innenstadt innerhalb der Wallanlagen und unmittelbar nördlich der Haupeinkaufstraße Zeil. Südlich und westlich grenzt es an das „Palais-Quartier“ mit dem Einkaufszentrum „MyZeil“, das rekonstruierte „Thurn und Taxis Palais“, das Hotel „Jumeirah Frankfurt“ und das Bürohochhaus „NEXTOWER“." WEITERLESEN...

10.02.15 –

Aus dem Informationsflyer des Stadtplanungsamtes zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung zur Sitzung des Ortsbeirates 1 am 10. Februar 2015:

"Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet liegt zentral in der Frankfurter Innenstadt innerhalb der Wallanlagen und unmittelbar nördlich der Haupeinkaufstraße Zeil. Südlich und westlich grenzt es an das „Palais-Quartier“ mit dem Einkaufszentrum „MyZeil“, das rekonstruierte „Thurn und Taxis Palais“, das Hotel „Jumeirah Frankfurt“ und das Bürohochhaus „NEXTOWER“.

Der Geltungsbereich der 1. Änderung umfasst die nordöstliche Ecke des Baublocks zwischen Zeil, Große Eschenheimer Straße und Stiftstraße. Er beihaltet in der Gemarkung Frankfurt Bezirk 1, Flur 41, im Wesentlichen die Flurstücke 30/4, 30/6 sowie 30/7 und weist eine Größe von circa 9700 Quadratmeter auf.

Bestand und städtebauliche Situation

Die betroffene Liegenschaft liegt an der Stiftstraße und ist mit einer sechsgeschossige Blockrandbebauung und dahinterliegend mit Büro- und Technikgebäuden bebaut. Sie befindet sich im Eigentum der Deutschen Telekom AG. Im Osten besteht an die Stiftstraße angrenzend eine kleine Platzfläche.

Planungsgrundlagen

Der Hochhausentwicklungsplan (Fortschreibung 2008) empfiehlt für den Standort die Positionierung eines Hochhauses. Es bietet sich die Chance der räumlichen Verknüpfung eines neuen Hochpunktes mit der benachbarten Hochhausbebauung (Bürohochhaus „NEXTOWER“, Hotel  „Jumeirah Frankfurt“, Wohnhochhaus „Skylight“) zu einem neuen kleinen Hochhauscluster.

Planungsrecht

Im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RegFNP) ist das Plangebiet als gemischte Baufläche im Bestand dargestellt.
Der zukünftige Bebauungsplan kann aufgrund seiner Größe und demzufolge nur kleinflächigen Abweichungen (gegebenenfalls Festsetzung allgemeiner Wohngebiete innerhalb gemischter Bauflächen) als aus den Darstellungen des RegFNP entwickelt angesehen werden. Eine Anpassung des RegFNP im Wege der Berichtigung ist somit nicht erforderlich.

Das Plangebiet ist Teilbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 845 – Ehemalige Hauptpost/Zeil, der am 2. 8. 2005 in Kraft trat. Dieser Bebauungsplan soll nun für den Bereich des Planungsgebietes geändert werden. Dazu soll der Bebauungsplan Nr. 845 Ä – Ehemalige Hauptpost/Zeil – 1. Änderung aufgestellt werden. Die bisherigen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 845 Ä für dessen Geltungsbereich außer Kraft.

Der Bebauungsplan Nr. 845 Ä soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Ein Bebauungsplan, der der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient, kann gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche von weniger als 20.000 Quadratmeter festgesetzt wird.
Außerdem darf er nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründen, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen oder Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete tangieren.
Diese Kriterien treffen auf den Bebauungsplan Nr. 845 Ä zu.
Gemäß § 13 (3) BauGB wird für das Bebauungsplanverfahren Nr. 845 Ä von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, der Angabe, welche Arten umweltbezogender Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassender Erklärung abgesehen.

Anlass, Erfordernis und Ziele

Da Teile des Gebäudebestandes leer stehen oder untergenutzt sind, stehen diese zur Disposition. Im Jahr 2012 wurde daher ein Wettbewerb ausgelobt, mit der Aufgabe, für das Areal eine Wohnhochhausbebauung zu konzipieren. Dies entspricht der Zielsetzung der Stadt Frankfurt am Main, mehr innerstädtischen Wohnraum zu schaffen.

Zur Umsetzung der favorisierten Entwurfes vom Architekturbüro Max Dudler bedarf es nun der Anpassung des bestehenden Planungsrechtes, da hier bisher nur eine maximale Höhe von 38 m vorgesehen war. Neben dem Maß der baulichen Nutzung ist auch die Art der Nutzung anzupassen. Bisher  war hier ein Kerngebiet (MK) festgesetzt. Mit der nun angestrebten schwerpunktmäßigen Wohnnutzung muss hier eine adäquate Gebietskategorie gefunden werden. Angestrebt wird eine Festsetzung als Wohn- oder Mischgebiet. Dies muss im weiteren Verfahren geprüft werden.

Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist es somit, die planungsrechtliche Grundlage zur Umsetzung einer Hochhausbebauung mit vorrangiger Wohnnutzung zu schaffen.

Konzept und städtebaulicher Entwurf

Der neue Gebäudekomplex gliedert sich in eine Blockrandbebauung entlang der Stiftstraße und drei darüber aufgehende Hochpunkte: einem 80 m hohen Wohnturm, einem kleineren Wohnturm (40 m) sowie einem 50 m hohen Bürogebäude. In einer Studie wurden die Gebäudehöhen hinsichtlich der Verschattung des Umfeldes untersucht und als verträglich erachtet.

Der Gebäudekomplex Stiftstraße 29 (westlicher Teil des Plangebietes) war nicht Gegenstand des Wettbewerbes und bleibt erhalten. Die bestehenden Gebäude Stiftstraße 23-27 sollen entfallen. Das Gebäude „N 22“ (Riegel im Süden des Plangebietes) kann in Teilen umgebaut werden.

Das Projekt dient vorrangig der Schaffung von Wohnraum. Insgesamt werden voraussichtlich circa 170 Wohneinheiten erstellt. Etwa 30 % der Wohnungen sollen mietpreisgebunden angeboten werden. Dies soll neben anderen Inhalten in einen Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan abgesichert werden.

Im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss sollen publikumswirksame gewerbliche  Nutzungen wie Einzelhandel und Gastronomie untergebracht werden. Ein zusätzliches Angebot stellt die Unterbringung einer Kindertagesstätte dar.
Die Erschließung erfolgt über die Stiftstraße. Der ruhende Verkehr wird in einer Tiefgarage sowie in dem zu erhaltenden Gebäuderiegel „N 22“ als Hochgarage (mit Autoaufzug) abgewickelt.

Der Innenhof des Komplexes soll über eine Aufenthaltsqualität verfügen und teilweise begrünt werden. Der bestehende Platzraum an der Stiftstraße soll weiter ausgebaut und attraktiver gestaltet werden. Neben einer intensiven Begrünung sind auch Aufenthaltsmöglichkeiten vorgesehen. Von diesem Platz aus ist ein großzügiger Durchgang in den Innenhof angedacht. Diese Verbindung ist Teil der ehemaligen Kleinen Eschenheimer Straße zwischen Stiftstraße und Thurn und Taxis Palais an der Großen Eschenheimer Straße.  Sie ist bereits im Bebauungsplan Nr. 845 als Passage beziehungsweise Wegeverbindung festgesetzt worden und soll weiterhin planungsrechtlich gesichert werden.

Der Entwurf weist mit der Sockelbebauung als Blockrand in polygonaler Grundform sowie den drei in der Höhe gestaffelten Hochpunkten mit fünfeckigen Grundrissen eine skulpturale und reliefartige Formensprache auf. Er überzeugt durch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen geschlossener Fassade und offenen Glasanteilen. Die vorrangige Nutzung als Wohngebäude ist in der Architektursprache ablesbar."

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